Die WEG-Eigentümerversammlung

Grundlagen der Eigentümersammlung

Grundlage der Eigentümerversammlung sind die Regeln der Wohnungseigentümergemeinschaft. Regelungen befinden sich im WEG-Gesetz sowie der Gemeinschaftsordnung.

§ 23 WEG regelt dabei die Grundlagen der Eigentümerversammlung sowie eines Umlaufbeschlusses sowie die Konsequenz einer fehlerhaften Beschlusses.

§ 23 WEG  – Wohnungseigentümerversammlung

(1) Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluß entscheiden können, werden durch Beschlußfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet.

(2) Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, daß der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist.

(3) Auch ohne Versammlung ist ein Beschluß gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluß schriftlich erklären.

(4) 1Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist nichtig. 2Im Übrigen ist ein Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist.

 

§ 24 WEG hingegen regelt die Durchführung der WEG-Versammlung sowie die Kompetenzen der jeweils beteiligten Personen. Zusätzlich regelt es die Protokollführung, die Beschlusssammlung und die Einberufungsfrist.

§ 24 WEG – Einberufung, Vorsitz, Niederschrift

(1) Die Versammlung der Wohnungseigentümer wird von dem Verwalter mindestens einmal im Jahre einberufen.

(2) Die Versammlung der Wohnungseigentümer muß von dem Verwalter in den durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer bestimmten Fällen, im übrigen dann einberufen werden, wenn dies schriftlich unter Angabe des Zweckes und der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird.

(3) Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, die Versammlung der Wohnungseigentümer einzuberufen, so kann die Versammlung auch, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter einberufen werden.

(4) 1Die Einberufung erfolgt in Textform. 2Die Frist der Einberufung soll, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens zwei Wochen betragen.

(5) Den Vorsitz in der Wohnungseigentümerversammlung führt, sofern diese nichts anderes beschließt, der Verwalter.

(6) 1Über die in der Versammlung gefaßten Beschlüsse ist eine Niederschrift aufzunehmen. 2DieNiederschrift ist von dem Vorsitzenden und einem Wohnungseigentümer und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, auch von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter zu unterschreiben. 3Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, die Niederschriften einzusehen.

(7) 1Es ist eine Beschluss-Sammlung zu führen. 2Die Beschluss-Sammlung enthält nur den Wortlaut

  1. der in der Versammlung der Wohnungseigentümer verkündeten Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Versammlung, 
  2. der schriftlichen Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Verkündung und
  3. der Urteilsformeln der gerichtlichen Entscheidungen in einem Rechtsstreit gemäß § 42 WEG mit Angabe ihres Datums, des Gerichts und der Parteien,

soweit diese Beschlüsse und gerichtlichen Entscheidungen nach dem 1. Juli 2007 ergangen sind.3Die Beschlüsse und gerichtlichen Entscheidungen sind fortlaufend einzutragen und zu nummerieren. 4Sind sie angefochten oder aufgehoben worden, so ist dies anzumerken. 5Im Falle einer Aufhebung kann von einer Anmerkung abgesehen und die Eintragung gelöscht werden. 6EineEintragung kann auch gelöscht werden, wenn sie aus einem anderen Grund für die Wohnungseigentümer keine Bedeutung mehr hat. 7Die Eintragungen, Vermerke und Löschungen gemäß den Sätzen 3 bis 6 sind unverzüglich zu erledigen und mit Datum zu versehen. 8EinemWohnungseigentümer oder einem Dritten, den ein Wohnungseigentümer ermächtigt hat, ist auf sein Verlangen Einsicht in die Beschluss-Sammlung zu geben.

(8) 1Die Beschluss-Sammlung ist von dem Verwalter zu führen. 2Fehlt ein Verwalter, so ist der Vorsitzende der Wohnungseigentümerversammlung verpflichtet, die Beschluss-Sammlung zu führen, sofern die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit keinen anderen für diese Aufgabe bestellt haben.

Weitere Regelungen finden sich in der Gemeinschaftsordnung. Die Gemeinschaftsordnung modifiziert in der Regel

  1. die Art der Stimmrechts (Wertprinzip, Objektprinzip, statt gesetzliches Kopfprinzip)
  2. Art der Einberufung (Frist, Zugsang / Versendung der Tagesordnung – Einladung)
  3. Umfang der Beschlusskompetenz sowie der Mehrheiten (Öffnungsklausel)
  4. Möglichkeit der Vertretung in der Versammlung

Vorbereitung der Versammlung von der Einladung bis zur ersten Abstimmung

Die Tagesordnung – Umfang der Ankündigung

Wesentliche Grundlage einer jeden Eigentümerversammlung ist die Tagesordnung. Diese muss vom WEG-Verwalter erstellt werden. Hier sind auch die Beschlussanträge der jeweiligen Eigentümer aufzunehmen (Musterbeschlüsse finden Sie hier).

LG München I, Urteil vom 16. Mai 2011 – 1 S 5166/11 –, juris

Ein Miteigentümer hat einen Anspruch gegen den Verwalter auf Aufnahme eines Tagesordnungspunktes in die Einladung für die nächste Eigentümerversammlung, wenn dessen Behandlung ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, weil sachliche Gründe für eine Erörterung und Beschlussfassung sprechen.

Der Anspruch entfällt, wenn die Ladungsfrist des § 24 WEG nicht mehr gewahrt werden kann und auf diese Frist auch nicht ausnahmsweise verzichtet werden kann.

Eine Tagesordnung hat typischerweise folgende Themen. Der Inhalt und die Reihenfolge kann der WEG-Verwalter aber frei bestimmen.:

Mustertagesordnung

  1. Eröffnung und Begrüßung
  2. Bericht des Verwaltungsbeirates
  3. Bericht der Verwaltung
  4. Beschluss über die Abrechnung 2016
  5. Beschluss über den Wirtschaftsplan 2017
  6. Entlastung von Verwaltung und Beirat
  7. SONDERTHEMEN Instandhaltung…
  8. Weitere Sonderthemen…Beschlussanträge
  9. Sonstiges: z.B. Gesetzesänderungen, Termin ETV 201x

Es ist nicht notwendig, dass der Beschlusstext genau beschrieben wird. Vielmehr ist es ausreichend, dass in der Versammlung das Thema der Beschlussfassung benannt wird. 

BGH, Urteil vom 13. Januar 2012 – V ZR 129/11 –, juris:

Bei der Einberufung einer (hier: außerordentlichen) Wohnungseigentümerversammlungmüssen die Tagesordnungspunkte und die vorgesehenen Beschlüsse so genau bezeichnet werden, dass die Wohnungseigentümer verstehen und überblicken können, was in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht erörtert und beschlossen werden soll und welche Auswirkungen der vorgesehene Beschluss insoweit auf die Gemeinschaft und sie selbst hat; eine schlagwortartige Bezeichnung reicht regelmäßig aus.

Eine Abweichung von einer mitgeteilten Beschlussfassung ist in der Regel in der Eigentümerversammlung zulässig. Die Eigentümerversammlung entscheidet über den genauen Beschlusstext und Beschlussinhalt.

Einladung zur Eigentümerversammlung

Die Einladung zur Eigentümerversammlung muss an alle Eigentümer der WEG erfolgen. Wer Eigentümer ist, hat der WEG-Verwalter zu prüfen. Die Regelungen über die Art der Versendung Einladung enthält meist die Gemeinschaftsordnung. Wird ein einzelner Eigentümer nicht eingeladen, sind die dort gefassten Beschlüsse anfechtbar, aber nicht nichtg. 

BGH, Urteil vom 20. Juli 2012 – V ZR 235/11 –, juris

Die unterbliebene Einladung eines Wohnungseigentümers zu einer Eigentümerversammlung führt regelmäßig nur zur Anfechtbarkeit der in der Versammlung gefassten Beschlüsse, nicht aber zu deren Nichtigkeit.

Eine Ausnahme gilt, wenn ein Eigentümer absichtlich / wissentlich nicht eingeladen wird. Diese Beschlüsse können im Einzelfall nichtig sein.

Die unterbliebene Ladung eines Wohnungseigentümers führt nur in ganz besonders schwerwiegenden Ausnahmefällen zur Nichtigkeit der in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse, etwa wenn der Wohnungseigentümer in böswilliger Weise gezielt von der Teilnahme ausgeschlossen werden soll. Ein solcher Ausnahmefall liegt hingegen nicht vor, wenn die Ladung nur irrtümlich unterblieben ist.

Das Einladungsschreiben

Das Einladungsschreiben ist in Textform an alle Eigentümer zu versenden. Dazu gehört ein Brief, eine E-Mail, ein Fax. Eine Einwilligung sollte vom WEG-Verwalter aber vorab eingeholt werden.Im Einladungsschreiben sind folgende Punkte anzugeben:

  1. Versammlungsort
  2. Versammlungszeit (Datum und Uhrzeit)
  3. ggf. Hinweise auf Wiederholungsversammlung 
  4.  ggf. Hinweis auf beschlussfähig

Ort der WEG-Versammlung / Versammlungsort – was ist zu beachten?

Den Versammlungsort bestimmt der Verwalter. Die Wahl hat jedoch ordnungsgemäßer Verwaltung zu entsprechen. Dies gilt für jedes Handelnd es WEG-Verwalters. Es sollte darauf geachtet werden, dass die Versammlung in einer guten Arbeitsatmosphäre stattfindet und der Raum dazu auch geeignet ist (z.B.: Stühle, Tische, etc.)

Zeit / Datum der Eigentümerversammlung 

Die Bestimmung der Uhrzeit / des Datums der Eigentümerversammlung erfolgt durch den WEG-Verwalter im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung nach pflichtgemäßem Ermessen. Für eine ordentliche Eigentümerversammlung gilt dabei:

  1. Die Versammlung soll nicht in die Urlaubs- / Ferienzeit fallen
  2. Die Uhrzeit sollte zwischen 18.00- 19.00 Uhr werktags liegen

Das LG Dresden, Endurteil vom 14. Januar 2015 – 2 S 381/14 –, juris hat hier wie folgt entschieden

Ist der Zeitraum, in der die Eigentümerversammlung stattfinden soll, in der Teilungserklärung nicht festgelegt, hat der Verwalter einen gerichtlich überprüfbaren Ermessensspielraum (vgl. Merle in Bärmann, WEG, 12. Aufl. 2013, § 24 Rn. 52; OLG Frankfurt OLGZ 1982, 418). Dabei ist aber auf die Bedürfnisse der Wohnungseigentümer, insbesondere der Berufstätigen Rücksicht zu nehmen, so dass die Eigentümerversammlung regelmäßig an Werktagen (auch Samstag) zwischen 18.00 Uhr und 19.00 Uhr stattfinden sollte, wenn nicht die Wohnungseigentümer mit anderen Terminen einverstanden sind. Die Eigentümerversammlungkann auch ein einem Samstag angesetzt werden (Merle, in Bärmann, aaO., § 24 Rn. 54 m.w.N.).

 

Entspricht die Uhrzeit oder das Datum der Versammlung nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und ist deshalb fehlerhaft, kann der Beschluss von dem verhinderten Eigentümer bereits aus diesem Grund angefochten werden. Die Aufhebung des Beschlusses erfolgt dann, wenn die übrigen Wohnungseigentümer nicht beweisen können, dass auch bei Anwesenheit des fehlenden Eigentümers der Beschluss gefasst worden wäre. Dieser Nachweis kann beispielsweise durch eine Zweitversammlung erreicht werden.

Da die Kausalität eines formellen Mangels vermutet wird (vgl. LG Hamburg ZWE 2012, 189und LG München ZWE 2012, 231, LG Karlsruhe ZWE 2014, 93 und Merle in Bärmann, aaO., § 23 Rn. 102), braucht der Kläger innerhalb der Frist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG nichts weiter vorzutragen. Sollten die Beklagten die Kausalität in Frage stellen, wäre der Kläger – wie hier geschehen – gehalten, im Laufe des Rechtsstreits zur Kausalität vorzutragen. Etwas anderes ist, entgegen der Auffassung der Beklagten, der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 7. März 2002 (V ZB 24/01; ZWE 2002, 260, zitiert nach juris, dort Rn. 29 f.) auch nicht zu entnehmen, dort steht nur allgemein, dass die Anfechtung ausscheidet, wenn feststeht, dass bei ordnungsgemäßer Einberufung der Beschluss ebenso gefasst worden wäre. Das sagt nichts zum – damals – nicht gegebenen Vorbringen innerhalb der Klagebegründungsfrist.

Bitte beachten Sie aber, dass das Gericht hier regelmäßig eine Einzelfallabwägung vornimmt. Bei einer Verhinderung sollte deshalb stets unverzüglich der Verwalter um eine Umladung gebeten werden.

Dauer der Eigentümerversammlung

Die durchschnittliche Dauer beträgt regelmäßig 2-3 Stunden. Ist die Versammlung deutlich länger, besteht ein Anfechtungsrisiko. Ab 6 Stunden ist jedenfalls bei rechtlich / tatsächlihc schwierigen Themen keine ordnungsgemäße Abwägung und Entscheidungsfindung mehr möglich. Der Beschluss ist dann zur Unzeit erfolgt.

AG Starnberg, Urteil vom 03. September 2010 – 3 C 785/10 –, juris

Eine Beschlussfassung zur Unzeit, nach über 6 1/2 Stunden Dauer einer Eigentümerversammlung in einer rechtlich anspruchsvollen Angelegenheit, ist wegen formellen Fehlers anfechtbar.

Gleiche gilt, wenn der Beschluss zu sehr später Stunde (ab 0 Uhr) gefasst wird. Regelmäßig ist hier nicht mehr davon auszugehen, dass alle Teilnehmer noch fit sind. Auch dieser Beschluss wäre wohl zur Unzeit gefasst.

 

Sonderthema – Jahresabrechnung  – Was ist zu beachten?

Die Jahresabrechnung muss vom WEG-Verwalter innerhalb der ersten 6 Monate nach Ablauf des Wirtschaftsjahres erstellt werden. Danach kann dann die ordentliche Eigentümerversammlung stattfinden.

Brandenburgisches Oberlandesgericht, Beschluss vom 22. November 2006 – 13 Wx 4/06 –, juris:

Den Verwalter trifft gemäß § 28 Abs. 3 WEG die Pflicht, nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung (Gesamt- und Einzelabrechnung für jedes Wohnungseigentum) aufzustellen. Die Pflicht besteht gegenüber jedem der Wohnungseigentümer. Eine Frist zur Aufstellung der Jahresabrechnung sieht das Gesetz nicht vor. Es ergibt sich aus dem Zweck der Abrechnung, dass diese möglichst zeitnah zu erstellen ist, in der Regel ist eine Frist von 3 bis längstens 6 Monatennach Ablauf des Wirtschaftsjahres angemessen (vgl. Bärmann/Pick/Merle WEG, 9 Aufl. § 56 Rn. 58 m.w.N.). 

Sonderthema Jahresabrechnung / Wirtschaftsplan / Rechnungsprüfung – Pflichten des Beirats

Nach § 29 Abs. 3 WEG hat der Beirat die bestimmte Prüfungen vor der Versammlung vorzunehmen. Für einen etwaigen Prüfbericht gibt es keine Formvorgaben. Umfang und  Pflichten des Verwaltungsbeirats sind hier erläutert.

(3) Der Wirtschaftsplan, die Abrechnung über den Wirtschaftsplan, Rechnungslegungen und Kostenanschläge sollen, bevor über sie die Wohnungseigentümerversammlung beschließt, vom Verwaltungsbeirat geprüft und mit dessen Stellungnahme versehen werden.

Durchführung der Eigentümerversammlung

Die Wohnungseigentümerversammlung ist der vorrangige Entscheidungsträger  für Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung gemeinschaftlichen Eigentums. Der WEG-Verwalter hat diese Entscheidungen nur auszuführen.

Probleme vor der ersten Abstimmung

Redezeit

Eine Begrenzung der Redezeit ist durch einen Geschäftsordnungsbeschluss zulässig. Hier ist jedoch vorsicht geboten. Typischerweise darf die Redezeit nicht auf unter 5 Minuten begrenzt werden. Anderenfalls liegt ggf. ein Anfechtungsmangel vor. 

Ende der Debatte / Beginn Abstimmung

Das Ende der Debatte kann durch einen Geschäftsordnungsbeschluss herbeigeführt werden. Es darf dabei aber nicht das Rederecht in der Art begrenzt werden, dass ein Eigentümer gar nicht zu Wort kommt. Dies geschieht in der Regel, wenn es zu einer Diskussion zwischen mehreren Eigentümern kommt, welche auch nach mehreren Minuten nicht aufgelöst werden kann.

Stimmrechtsvollmacht:

Die Stellvertretung ist auch in der WEG-Versammlung zulässig. Grundlagen der Stellvertretung (§§164 ff. BGB) sind folgende Punkte

• Abgabe einer eigenen Willenserklärung
• im Namen des Vertretenen
• innerhalb bestehender Vertretungsmacht
 

Liegen diese 3 Voraussetzungen vor, wirkt die Erklärung des Vertreters unmittelbar für und gegen den Vertretenen.

Die Vollmacht muss im Original vorliegen, sonst kann die Vollmacht durch jeden Eigentümer und den WEG-Verwalter zurückgewiesen werden. Dies muss aber nicht erfolgen.

Grundlage ist hier § 174 BGB. Erfolgt eine Zurückweisung durch nur 1 Eigentümer oder den Verwalter, ist der entsprechend Bevollmächtigte, wenn er nicht selbst Eigentümer ist, von der Versammlung auszuschließen. Das Stimmrecht im Rahmen der nicht im Original vorgelegten Vollmacht besteht nicht.

LG Dresden, Urteil vom 12. November 2014 – 2 S 540/13 –, juris

Der Bevollmächtigte ist von der Teilnahme an der Versammlung auszuschließen, wenn ein Wohnungseigentümer oder eine sonstige stimmberechtigte Person vom Vertreter die Vorlage einer Vollmachtsurkunde verlangt und dieser die Urkunde nicht vorlegen kann (Anschluss LG Landau, 24. Juni 2013, 3 S 177/12, LG Mainz, 15. August 2011, 306 T 129/08).

LG Frankfurt, Urteil vom 05. August 2015 – 2-13 S 32/13 –, juris

Ein Beschluss der Eigentümerversammlung leidet unter einem zur Unwirksamkeit führenden Fehler, wenn bei der Versammlung ein Teil der Eigentümer durch Vollmacht vertreten ist und einem Versammlungsteilnehmer die Einsichtnahme in die Originalvollmachten verweigert wird.

Nichtöffentlichkeit / Teilnahme Dritter an der Versammlung 

Der Konzeption nach hat die Eigentümerversammlung unter Ausschluss der Öffentlichkeit zu erfolgen. Teilnahmeberechtigt ist lediglich der Eigentümer bzw. ein bevollmächtigter Vertreter sowie die WEG-Verwaltung. Wird dagegen verstoßen sind etwaige Beschlüsse anfechtbar. Die Nichtöffentlichkeit dient dabei insbesondere auch dazu, dass die Eigentümer im Kreis der Eigentümer einen Beschluss fassen und von äußeren Einflüssen frei sind.

OLG Köln, Beschluss vom 22. Juni 2009 – I-16 Wx 266/08 –, juris

Der Grundsatz der Nichtöffentlichkeit der Wohnungseigentümerversammlung hindert den Verwalter nicht daran, im Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer zu bestimmten Tagesordnungspunkten einen Rechtsanwalt als Berater zur Information und Meinungsbildung hinzuziehen, solange nicht ein konkreter Interessengegensatz zwischen einem einzelnen Wohnungseigentümer und der Gesamtheit der übrigen Wohnungseigentümer hervorgetreten ist und kein Wohnungseigentümer der Anwesenheit des Dritten widerspricht (Anschluss OLG München, 18. September 2006, 34 Wx 89/06, NJW-RR 2006, 1606 und BayObLG München, 19. Februar 2004, 2Z BR 212/03, NJW-RR 2004, 1312). Notwendig aber auch ausreichend für die Hinzuziehung ist, dass der Beratungsbedarf gerade in der Versammlung besteht, nur hier sachgerecht erfüllbar ist und die Beratung bei objektiver Betrachtung allen anwesenden Eigentümern zugutekommt (Rn.5).

Die Beschlussfassung

Man unterscheidet mehrere Arten von Beschlüssen:

  1. Mehrheitsbeschluss: Ein einfacher Mehrheitsbeschluss liegt vor, wenn die Mehrheit der abgegebenen Stimmen für den Beschlussantrag gestimmt hat.
  2. qualifizierter Mehrheitsbeschluss (gesetzliche Sonderfälle, beispielsweise Modernisierung): Bei diesem Beschluss muss zum einen  eine Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer nach dem Kopfprinzip des § 25 Abs. 2 WEG für den Beschlussgegenstand stimmen und dabei mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren.
  3. Negativbeschluss: Von einem Negativbeschluss spricht man an sich dann, wenn die Mehrheit den Beschlussantrag abgelehnt hat, ein Beschluss also nicht zustande gekommen ist.
  4. Umlaufbeschluss: Ohne Versammlung ist ein Beschluss nur gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss schriftlich erklären (§ 23 WEG). 
  5. Zweitbeschluss:Wohnungseigentümern steht es grundsätzlich frei, einen einmal gefassten Beschluss neu zu beschließen bzw. den ursprünglichen Beschluss zu ändern oder zu ergänzen. Dies erfolgt in der Regel, wenn formale Beschlussmängel gerügt werden. Achten Sie aber darauf, dass eine Abweichung ebenfalls ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen muss, was bei abändernden Beschlüssen nur in Sonderfällen der Fall ist (veränderte Umstände).

Die Beschlussfassung erfolgt typischerweise in dieser Reihenfolge für jeden Tagesordnungspunkt / TOP:

  1. Einführung ins Thema durch Versammlungsleiter, Diskussion.
  2. Antragsformulierung  (Überflüssiges weglassen! Also nur das, was geregelt werden soll!) => Besonderheiten der Anträge beachten. Musterbeschlüsse finden Sie hier.
  1. Abstimmung (nach Klärung der Stimmberechtigungen, Stimmrechtsausschlüsse beachten)
  2. Auszählung (Beachtung des Stimmrechts => vergleiche dazu unser gesondertes Thema Stimmrecht)
  3. Feststellung und Verkündung des Ergebnisses: Der Beschluss wird erst mit der Verkündigung existent. Erfolgt die Verkündung fehlerhaft, ist dennoch dieser Beschluss gefasst.
  4. Eintrag in die Beschlusssammlung
  5. Protokollerstellung und Versendung

Damit ein Beschluss zustande kommt, bedarf es nicht nur der Abstimmung der Eigentümer, sondern zusätzlich auch noch der Feststellung und Verkündung des Beschlussergebnisses.

Das Stimmrecht von Beschlüssen ist ein umfangreiches Thema, weil hier auch Stimmrechtsausschlüsse zu beachten sind. Dazu haben wir ein separates Informationsblatt erstellt, welches Mehrheiten und Stimmrechte darstellt.

Im Allgemeinen gilt aber:

Kopfprinzip (gesetzliches Stimmrecht): Jeder Eigentümer hat 1 Stimme, egal wie viele Einheiten er besitzt.

Objektprinzip: Jeder Eigentümer hat 1 Stimme für jede Einheit die er besitzt. Bei mehreren Einheiten wird die Stimmkraft addiert.

Wertprinzip: JEder Miteigentumsanteil gibt eine Stimme. Die Stimmkraft ergibt sich aus der Summe.

sonstige Stimmrechte: Die Gemeinschaftsordnung kann auch sonstige Stimmrechte den Eigentümern zuordnen.

 

Die Art der Abstimmung bestimmt der WEG-Verwalter oder die Versammlung durch einen Geschäftsordnungsbeschluss. Die Abstimmung kann geheim und öffentlich, durch Handzeichen oder Stimmzettel sowie in jeder sonst geeigneten Art erfolgen.

 

Nachbereitung der Versammlung – Protokoll, Beschlusssammlung

Das Versammlungsprotokoll

Nach der Versammlung sind sämtliche Beschlüsse (nicht die Diskussion) in das Versammlungsprotokoll aufzunehmen. Es ist ratsam auch Belehrungen der Verwaltung (Anfechtbarkeit / Besonderheiten zum Beispiel bei der Kreditvergabe) mit aufzunehmen. Das Protokoll muss nicht sofort erstellt werden. Es muss nicht an alle Eigentümer versendet werden. Es besteht jedoch ein Einsichtnahmerecht in die Verwaltungsunterlagen und damit auch in das Versammlungsprotokoll.

Die Beschlusssammlung

Die Beschlüsse sind unverzüglich in die Beschlusssammlung einzutragen. Die Frist hierfür beträgt zwischen 2-4 Werktage. Durch Einsicht in die Beschlusssammlung soll zu jederzeit Klarheit über die gefassten Beschlüsse bestehen. Erfolgt dies nicht, kann der WEG-Verwalter aus wichtigem Grund gekündigt und abberufen werden. Eine Beispielbeschlusssammlung finden Sie in den Downloads.

In der Beschlusssammlung sind alle Beschlüsse, Negativbeschlüsse, Umlaufbeschlüsse sowie Urteilsformel von Verfahren nach § 43 WEG aufzunehmen. Es muss der Tag der Eintragung, der Eintragende erkennbar sein. Die Beschlusssammlung kann elektronisch geführt werden. Dies bereits aus Praktikabilitätsgründen.

Anfechtung von Beschlüssen

Entsprechen Beschlüsse nicht ordnungsgemäßer Verwalterung kann diese jeder Eigentümer anfechten. Die Anfechtungsfrist beträgt 1 Monat nach der Beschlussfassung. Es ist nicht erforderlich, dass dem Eigentümer ein Beschlussprotokoll vorliegt. Sollte der WEG-Verwalter die Einsichtnahme in die Beschlusssammlung nach der Abstimmung verweigern, kann dies durch eine einstweilge Verfügung durchgesetzt werden. 

Nichtige Beschlüsse müssen nicht angefochten werden. Nichtig ist ein Beschluss, wenn dafür keine Beschlusskompetenz vorlag. Dies ist zum Beispiel der Fall für:

  1. Handlungsanweisungen an einzelne Eigentümer
  2. Übernahme der Instandsetzung von Sondereigentum

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