Mängelbeseitigung am Gemeinschaftseigentum
Die Eigentümergemeinschaft ist zur Beseitigung von Mängeln am gemeinschaftlichen Eigentum verantwortlich. Die Eigentümergemeinschaft hat bei der Art und Umfang der Mängelbeseitigung ein Ermessen. Die WEG-Verwaltung hat aus diesem Grund die Eigentümer über die unterschiedlichen Ausführungsarten sowie über Vergleichsangebote über die Art der Mängelbeseitigung zu informieren. Die Eigentümer haben dann eine Entscheidung zu treffen. Diese ist vom Verwalter auszuführen.
Fehlt die technische Sachkunde bei der WEG-Verwaltung, was bei größeren Maßnahmen regelmäßig anzunehmen ist, sollte ein Sachverständiger oder Architekt zur Aufklärung und Baubetreuung beigezogen werden.
Besteht durch die Mängel am Gemeinschaftseigentum ein Auswirkung auf das Sondereigentum oder die Nutzbarkeit für einzelne Eigentümer, reduziert sich das Ermessen der Eigentümer dahingehend, dass gehandelt werden muss. Die WEG-Verwalter hat zur Vermeidung eigener Haftung die Eigentümer darauf hinzuweisen und auf die Beschlussfassung hinzuwirken.
Nachfolgend sollen folgende Punkte dargestellt werden:
1.) Mängelrüge Gemeinschaftseigentum durch Sondereigentümer (Mängelanzeige WEG)
2.) Umfang der Gewährleistung Eigentümvergemeinschaft
3.) Gewährleistung bei Bauträgerverträgen (Neubau)
4.) Mängel Gemeinschaftseigentum Minderung / Einbehalt / Zurückbehaltungsrecht
5.) Vergemeinschaftungsbeschluss WEG (inklusive Muster)
Beginnen wir mit der Mängelrüge Gemeinschaftseigentum durch Sondereigentümer (Mängelanzeige WEG)
Jeder Sondereigentum hat das Recht aber auch die Verpflichtung Mängel am gemeinschaftlichen Eigentum dem WEG-Verwalter anzuzeigen. Die Mängelanzeige kann formlos erfolgen. Zum Zwecke des Nachweises empfehlen wir jedoch jedenfalls die Versendung in Textform (E-Mail,etc).
Gleichzeitig sollte dem Verwaltungsbeirat die Mangelanzeige zur Kenntnis gereicht werden. Notwendig wird dies durch die Änderungen im WEG-Gesetz. Der einzelne Eigentümer hat gegenüber der Verwaltung regelmäßig jenseits des Einsichtnahmerechts in die Verwaltungsunterlagen keine besonderen Informations- oder Auskunftsansprüche und einige Verwaltungen machen sich dies zu nutzen. Der Vorsitzendes des Verwaltungsbeirats ist jedoch Vertreter der WEG gegenüber dem WEG-Verwalter und kann insofern sämtliche Rechte aus dem Verwaltervertrag gegenüber dem WEG-Verwalter ausüben. Es bedarf hierfür keines Beschlusses.
Rechtsgrundlage ist hier § 666 BGB iVm 675 BGB. Dort heißt es:
Der Beauftragte ist verpflichtet, dem Auftraggeber die erforderlichen Nachrichten zu geben, auf Verlangen über den Stand des Geschäfts Auskunft zu erteilen und nach der Ausführung des Auftrags Rechenschaft abzulegen.
Über diesen Umweg kann der WEG-Verwalter jederzeit zur Auskunft verpflichtet werden und so der Fortschrift von Mängelbeseitigungen kontrolliert werden.
Dies ist umso wichtiger, solange dem WEG-Verwalter nach dem neuen WEG-Gesetz seit dem 1. Dezember 2020 nicht durch Grundlagenbeschluss Vorgaben für die Umsetzung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum gemacht wurden.
Ist ein Bauunternehmen beauftragt und verursacht dieses Bauschäden oder hat der Bauträger Mängel am gemeinschaftlichen Eigentum bei der erstmaligen Herstellung des ordnungsgemäßen Zustandes verursacht, stellt sich häufige die Frage von Art und Umfang der Gewährleistungsansprüche.
Der Umfang der Gewährleistung Eigentümergemeinschaft ergibt sich aus dem jeweiligen Bauvertrag. Insofern ist bereits beim Abschluss durch Inanspruchnahme von Fachkompetenz auf die Vertragsgestaltung Einfluss zu nehmen. Da die WEG regelmäßig als Verbraucher bewertet wird, ist die Vereinbarung der VOB in Bauverträgen regelmäßig nicht möglich, was Vorteile und Nachteile haben kann.
Um den Umfang der Gewährleistung zu bestimmen, sollte ein Sachverständiger hinzugezogen werden. Denkbar ist hier ein Privatgutachten oder als gerichtliches Verfahren ein selbständiges Beweisverfahren. Beides hat Vorteile und Nachteile, welche Sie auf der verlinkten Seite durchgehen können.
Ist ein Mangel festgestellt sollte nicht gestoppt werden, sondern vom Gutachter direkt auch bewertet werden, ob der Mangel beseitigungsfähig ist und wenn nein, wie hoch die Minderungsquote ist. Ist der Mangel beseitigungsfähig sollte die Möglichkeiten der Beseitung aufgezeigt sowie die Kosten als Kostenschätzung dargestellt werden.
Mit dieser Grundlage kann die Eigentümergemeinschaft regelmäßig vertreten durch einen Rechtsanwalt das Bauunternehmen zur Mängelbeseitigung auffordern und dies im Streitfalle auch gerichtlich durchsetzen. Hierzu sollte jedoch stets beachtet werden, dass Bauprozesse in der Regel sehr langwierig sind, sodass einvernehmliche Lösungen als erstes versucht werden sollten. Dies gilt auch, wenn in Teilen ggf. ein Nachgeben erfolgt, weil der Zeitfaktor hier einzukalkulieren ist.
3.) Gewährleistung bei Bauträgerverträgen (Neubau)
Die Gewährleistung vom Bauträger muss gut vorbereitet werden. Hier gilt analog das oben gesagte. Taktisch ist hier jedoch noch stärker darauf zu achten, wie vorgegangen wird. Wir empfehlen hier nicht unüberlegt und unabgestimmt vorzugehen. Weiterhin sollte dringend zeitnah nach der Feststellung der Mängel agiert werden, damit eine Verjährung verhindert werden kann. Leider geschieht es aus unerklärlichen Gründen häufig, dass in der WEG solche Verfahren verschleppt werden.
4.) Mängel Gemeinschaftseigentum Minderung / Einbehalt / Zurückbehaltungsrecht
Beachten Sie, dass eine Minderung wegen Mängeln am gemeinschaftlichen Eigentum lediglich der Eigentümergemeinschaft zusteht, da es nach hiesiger Auffassung nur gemeinschaftlich geltend gemacht werden kann.
Ein Einbehalt oder Zurückbehaltungsrecht ist regelmäßig in Höhe der doppelten Mängelbeseitigungskosten möglich. Hierbei ist jedoch für Käufer vom Bauträger zu beachten, dass bislang nicht höchstrichterlich geklärt ist, ob dieser Einbehalt sich lediglich auf die Miteigentumsanteile bezieht. Insofern würde sich bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum dies erheblich reduzieren.
5.) Vergemeinschaftungsbeschluss WEG (inklusive Muster)
Bis zur Änderung des WEG-Gesetzes war es notwendig und üblich, dass zur Geltendmachung der Mängel am gemeinschaftlichen Eigentums
Leider ist die Gesetzesreform nicht komplett klar erfolgt, sodass es vereinzelt Stimmen in der juristischen Literatur gibt, die Annehmen, dass beim Kauf vom Bauträger die Gemeinschaft keinen Beiziehungsbeschluss mehr fassen kann. Dies sollte in WEGs mit Öffnungsklauseln jedenfalls nicht zutreffen. Dennoch sollte der Beschluss über die Beiziehung nunmehr auch vorsorglich die Annahme der Abtretung von Ansprüchen zur Mängelbeseitigung am gemeinschaftlichen Eigentum umfassen. Ein Musterbeschluss könnte wie folgt lauten. Beachten Sie, dass dies vom jeweiligen Einzelfall abhängt und entsprechend ggf. geändert / angepasst werden muss. Auch weitere Themen wie ein Wechsel der WEG-Verwaltung, die Beiratswahl und ähnliches sind taktisch vorzubereiten.
„Die Eigentümergemeinschaft zieht die Ausübung der auf die vertragsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Erfüllungs- und Nacherfüllungsansprüche sowie alle sonstigen Mängelrechte, die den Erwerbern aus den Bauträgerverträgen hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums zustehen. Vorsorglich werden die Ansprüche von den zustimmenden Eigentümern dieses Beschlusses an die WEG-Verwaltung abgetreten, die diese Abtretung durch diesen Beschluss ebenfalls annimmt.“
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Rechtsanwalt und Fachanwalt Erik Reinke für die
Akademie für Wohnungseigentümer 18. April 2021 (aktualisiert 18.4.21)