Kosten und Lasten der WEG – Wie prüfe ich Jahresabrechnung ?
Die Jahresabrechnung gehört zu den Kardinalpflichten des Wohnungseigentumsverwalters. Sie gewährleistet einen Überblick über die Einnahmen und Ausgaben, dient der Kontrolle der Verwaltung und verteilt die Kosten. Aber wann ist die Abrechnung ordnungsgemäß und plausibel? Beiräte fühlen sich häufig mit ihrer Kontrollpflicht überfordert. Sie sind verunsichert. Es besteht ein Haftungsrisiko.
Die Jahresgesamtabrechnung hält der Plausibilitätskontrolle nur stand, wenn anhand der Angaben folgende Gleichung aufgestellt werden kann: Kontoanfangsbestand am 1.1.+ Einnahmen – Ausgaben = Kontoendbestand am 31.12.. Geht die Gleichung nicht auf, ist die gesamte Jahresabrechnung anfechtbar (OLG Hamm ZWE 2001, 446, Beschluss vom 03. Mai 2001 – 15 W 7/01 –, juris: LG Hamburg Urteil vom 03. November 2010 – 318 S 110/10 –, juris).
Es geht dabei nicht um die Frage, ob die Entnahme von Mitteln berechtigt war, sondern um die Offenlegung der Entnahmen (BGH, Urteil vom 04. März 2011 – V ZR 156/10 –, juris). Die Fallgestaltungen sind vielfältig: Lohnzahlungen an Dienstleister, trotz mangelhafter Leistung; Übernahme von Schäden im Sondereigentum (z. Bsp. Feuchteschäden nach Wasserrohrbruch, Brandschäden), für welche die Gemeinschaft nicht einzustehen hat; Zahlung von Sonderhonoraren, ohne wirksame Vereinbarung im Verwaltervertrag. Die Eigentümer sollen in die Lage versetzt werden, überprüfen zu können, was mit den von ihnen gezahlten Beiträgen geschehen ist und ob Regressansprüche in Frage kommen.
Die Akademie für Wohnungseigentümer zeigt an konkreten Beispielen, wie eine Jahresabrechnung geprüft werden kann und was in die Stellungnahme des Beirats gehört.
Referent:
- Lorraine Picaper, Rechtsanwältin und Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
- Erik Reinke, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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