Die Abstimmung bei der Neuwahl des WEG-Verwalters und seine Varianten (Stichwahl nicht zulässig)

Der Verwalter wird gemäß Paragraf 26 WEG von den Wohnungseigentümern durch einen mit einfacher Mehrheit zu fassenden Beschluss bestellt. Voraussetzung  ist zunächst wie immer die ordnungsgemäße Einberufung der Versammlung und die Ankündigung der Beschlussfassung in der Einladung.

Bei der Beschlussfassung selbst gelten dabei gemäß Paragraf 25 Abs. 1 WEG die Vorschriften des Paragraf 25 Abs. 2-5 WEG. Die Versammlung muss daher beschlussfähig sein, das heißt mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile müssen anwesend sein.

Bei der eigentlichen Abstimmung ist hingegen nach Köpfen abzustimmen (Paragraf 25 Abs. 2 Satz eins WEG). Etwas anderes gilt, wenn die Teilungserklärung eine abweichendes Stimmrecht z. Bsp. das Kopfstimmrecht, das Objektstimmrecht oder die Stimmkraft nach Miteigentumsanteilen vorsieht (BGH ZWE 2012, 80 f.).   Regelt die Gemeinschaftsordnung  hingegen eine abweichende qualifizierte Mehrheit – doppelt qualifizierte Mehrheit oder sogar die Einstimmigkeit),  so wird diese Regelung gemäß §26 Abs. 1 Satz 5 WEG eine unzulässige Beschränkung sein. Eine solche Regelung wäre dann für die Verwalterwahl nicht anzuwenden. Es bleibt bei der einfachen Mehrheit.

Bei der Beschlussfassung ist darauf zu achten, dass derjenige Kandidat gewählt ist, der die Mehrheit der Stimmen auf sich vereinigen kann. Die relative Mehrheit reicht hier nicht aus. Stehen mehrere Kandidaten als WEG-Verwalter in der Eigentümerversammlung zur Verfügung, wie dies insbesondere bei der Neuwahl erforderlich ist (mindestens 3 Angebote), so sind folgende Abstimmungsszenarien denkbar:

1. Alternative: Zur Vorbereitung der Abstimmung über die Kanditaten wird ein Geschäftsordnungsbeschluss gefasst, in welchem die Reihenfolge festgelegt wird, in der über die Kandidaten zum WEG-Verwalter abzustimmen ist. Hier ist auch eine relative Mehrheit denkbar, da in solchen Geschäftsordnungsbeschlüssen nur eine Beschleunigung und Durchführung der Versammlung beschlossen wird. Eine relative Mehrheit ist insofern ausreichend. Die Reiheinfolge kann sich dann nach den meisten JA-Stimmen richten und dieser Bewerber zum Verwalter kann zuerst zur Wahl gestellt werden, danach der Bewerber mit den zweitmeisten JA-Stimmen usw. .

Sodann findet die eigentliche Wahl statt. Hier erfolgt eine gesonderte Abstimmung für jeden der einzelnen Kandidaten A,B und C. In diesem Fall liegt schon in der Abstimmung zugunsten des ersten Bewerbers,  eine  Abstimmung über die verbleibenden Bewerber. Über die verbleibenden Bewerber muss dann auch nicht mehr abgestimmt werden (OLG Köln ZWE 2000, 488 (489). 

2. Alternative (unzulässig): Nicht selten wird in der Praxis über alle drei Kandidaten in einem Wahlgang abgestimmt, in dessen Rahmen die Eigentümer nach den Ja-Stimmen für jeweils A, B oder C und nach den Enthaltungen gefragt werden. Dabei wird davon ausgegangen, dass die Eigentümer, die für einen Kandidaten mit JA gestimmt haben, bei den jeweils beiden anderen mit NEIN gestimmt haben. Erreicht einer der Kandidaten die relative Mehrheit, so ist dies daher nicht ausreichend, weil die Mehrheit bei diesem Kandidaten mit Nein gestimmt hat. Es wird dann häufig eine Stichwahl zwischen den beiden Kandidaten durchgeführt, welche die meisten Stimmen (relative Mehrheit) im ersten Wahlgang auf sich vereinigen konnten. (Der WEG-Verwalter in der notariellen Praxis(RNotZ 2012, 251; Jennißen-WEG, 2. Aufl. 2010, § 26 Rn. 31). Wird dann nur noch über zwei Kandidaten abgestimmt, so muss einer der beiden die absolute Mehrheit auf sich vereinigen (KG v. 04.03.1998 – 24 W 6949/97- NZM 1998, 520; BayOLG v.20.07.1995 – 2 Z BR 49/97,DWE 1995,155). Eine aktuelle obergerichtliche Rechtsprechung,   ob die 2. Alternative ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, gibt es nicht. Sie ist aber in der Praxis und Literatur durchaus anerkannt. Zweifel bestehen aus unserer Sicht, weil den Eigentümern die Möglichkeit mit NEIN zu stimmen, genommen ist, wenn sie sich gegen alle Kandidaten aussprechen wollen.  Grundsätzlich kommt ein Beschluss nur dann positiv zustande, wenn ein Kandidat mehr JA- als NEIN- Stimmen auf sich vereinen kann. Die Enthaltungen zählen nicht.