Kaufvertragsentwurf einer Immobilie prüfen

Kaufvertrag / Notarvertrag prüfen – Was muss ich beachten?

Der notarielle Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung, sei es eine Bestandsimmobilie oder ein Neubau, ist für viele Eigentümer ein Buch mit sieben Siegeln. Das Juristendeutsch ist kaum verständlich. Der Notar erklärt es in der Regel nur unzureichend und nutzt nur seinen Standardvertrag. Im schlimmsten Fall ist der Verkäufer und der Notar in einer ständigen Geschäftsbeziehung, sodass keine Sicherheit dafür besteht, dass die Regelungen des Vertrages auch wirklich den Einzelfall der von Ihnen zu kaufenden Wohnung abdeckt.

Gerade bei den hohen Investitionssummen sollte stets eine technische Prüfung der Immobilie (Bausubstanz der Wohnung / des gesamten Hauses, Prüfung der Baubeschreibung auf Fehler) und juristische Prüfung des Kaufvertragsentwurfs und aller zusätzlichen Unterlagen  (Aufteilungsplan, Gemeinschaftsordnung, Teilungserklärung, Grundbuchauszug, Flurkarte, Beschlusssammlung) durch einen Rechtsanwalt.

Für die technische Prüfung empfehlen wir die Beiziehung eines technisch versierten Dritten, sei es ein Bausachverständiger oder ein Architekt. In Berlin ist die Auswahl groß. Einen Sachverständigen für Gebäudeschäden finden Sie unter https://svv.ihk.de/  . DIeser kann die Bausubstanz von Eigentumswohnungen und dem dazugehörigen Gemeinschaftseigentum prüfen.

Für die rechtliche Prüfung empfehlen wir die Beiziehung eines spezialisierten Rechtsanwalts. Unsere Kooperationspartner von www.rechtsanwalt.immobilien bieten die Kaufvertragsprüfung nebst aller Unterlagen zum Festpreis an. Weitere Informationen zur Kaufvertragsprüfung Ihrer Immobilie durch Rechtsanwalt Reinke und Rechtsanwältin Picpaer finden Sie hier. Das Informationsblatt Kaufvertragsprüfung finden Sie hier.

Beachten Sie auch unsere Seminare im 1. Halbjahr 2018. Dort finden 2 Seminare zum Erwerb einer Eigentumswohnung statt.

Welche Unterlagen / Informationen sollten zur Prüfung vorliegen:

Allgemeine Unterlagen:

  • Entwurf des notariellen Kaufvertrages / Notarvertrag
  • Grundbuchauszug
  • Flurkarte
  • ggf. Exposé
  • ggf. Baugenehmigung
  • Werden Gegenstände oder Wirtschaftsgüter mitverkauft? (Beispielsweise: Küche, Heizöl, etc.)
  • ggf. Mietvertrag

Besonderheiten beim Kauf einer Eigentumswohnung

  • notarielle Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung (inklusive aller Änderungen)
  • Aufteilungsplan nebst Abgeschlossenheitsbescheinigung
  • Beschlusssammlung sowie Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen
  • Beantwortete Fragen des Verkäufers
  1. Bestehen Wohngeldrückstände?
  2. Besteht bekannter Sanierungsbedarf / Instandhaltungsbedarf?
  3. Sind Sonderumlagen geplant?
  4. Wie hoch ist die Instandhaltungsrücklage?
  5. Bestehen Rechtsstreitigkeiten in der WEG?

Besonderheiten beim Bauträger / Bauträgervertrag

  • notarielle Baubeschreibung
  • ggf. Skizzen der Baumaßnahmen / Grundrisse

Bei der Prüfung der Unterlagen sollte darauf geachtet werden, dass dies vollständig erfolgt. Nur die Prüfung des Kaufvertragsentwurfs, wie es von einigen Anwälten angeboten wird, reicht regelmäßig nicht aus. Die Rechte und Pflichten für Sie als neuen Eigentümer ergeben sich gerade nicht nur aus dem Kaufvertrag. Durch den Kauf werden Sie Mitglied der Eigentümergemeinschaft und treten in die Pflichten nach der Gemeinschaftsordnung sowie der gefassten Beschlüsse ein und sind dann mitverantwortlich für das Gemeinschaftseigentum.

Im Rahmen unserer Kooperation haben wir sichergestellt, dass Sie ein Gutachten erhalten, worin eine Prüfung aller vorgelegten Unterlagen erfolgt und Ihnen Änderungs- und Ergänzungsvorschlage für eine sicherer Formulierung im Kaufvertrag gegeben werden. Gleichzeitig werden Wege aufgezeigt, sich abzusichern, falls eine Änderung des Kaufvertrages mit dem Verkäufer nicht verhandelt werden kann. 

Achtung bei der Vertragsverhandlung

Bereits bei der Vertragsverhandlung müssen Sie bei einer Finanzierung darauf achten, dass der Finanzierungsvertrag noch Widerrufen werden kann, bis der Kaufvertrag auch tatsächlich abgeschlossen wurde. Anderenfalls bleiben Sie bei Abbruch der Vertragsverhandlungen ggf. auf den Kosten der Finanzierung sitzen. Gerade beim Abbruch von Vertragsverhandlungen über Immobilien wird regelmäßig kein Schadenersatz geschuldet, weil bis zur Beurkundung beim Notar gerade eine Abschlussfreiheit besteht. Ausnahmen von diesem Grundsatz sind selten.

Kosten der Prüfung des notariellen Kaufvertrages durch einen Anwalt?

Die Kosten für die Kaufvertragsprüfung einer Eigentumswohnung, im Bestand oder als Bauträgervertrag variieren und sind im Rahmen unserer Kooperation abhängig von der Art des Kaufvertrages sowie der Höhe des Kaufpreises. Die Preise variieren für die typischen Kaufverträge einer Eigentumswohnung zwischen 550 € bis 1000 € zzgl. Umsatzsteuer.

 

Fragen Sie den genauen Ablauf bei unseren Kooperationsanwälten unter www.rechtsanwalt.immobilien an.

  

Die Kontaktdaten finden Sie auch unter Beratung.

 

wichtige Prüfungspunkte im Notarvertrag sowie den sonstigen Unterlagen

  1. Kaufgegenstand: Beim Kauf einer Eigentumswohnung muss vorab geprüft werden, wo sich die Wohnung tatsächlich befindet und ob das Sondereigentum tatsächlich besteht. Die Eintragung im Grundbuch gebietet dafür keine Sicherheit. Die Überprüfung hat anhand der Teilungserklärung und dem Aufteilungsplan zu erfolgen. Die Lage der Wohnung ist vor Ort zu prüfen.
  2. Fälligkeit des Kaufpreises: Besteht hinreichende Sicherheit, dass der Kaufpreis nur gegen Übertragung des Eigentums erfolgt
  3. Sicherheiten: Sind die Sicherheiten ausreichend für Sie als Käufer? Wann verliert der Käufer seine Sicherheitsmittel?
  4. Regelungen zu Mängeln: Was gilt bei Mängeln beim Kaufgegenstand oder beim Grundstück?
  5. Regelungen zum Rücktritt: Wann ist ein Rücktritt vom Kaufvertrag möglich?
  6. Was geschieht bei offenen Erschließungskosten?
  7. Welche Regelungen / Garantien bestehen bei vermieteten Immobilien
  8. notarielle Herausgabeverpflichtung
  9. ggf. Regelungen zu Wohnrechten / Leibrenten
  10. Regelungen in der Gemeinschaftsordnung
  11. Risiko in der Beschlusssammlung

Wichtige Begriffe im Kaufvertrag einfach erklärt:

Vormerkung: Ein besonderes Sicherungsmittel, um vor Zahlung des Kaufpreises sicherzustellen, dass das Grundstück nicht an einen Dritten verkauft wird. Wichtig ist, dass der Kaufvertrag wirksam ist, da sonst auch die Vormerkung unwirksam ist.

Auflassung: rechtlicher Übertragungsakt, welcher in Kombination mit der Eintragungsbewilligung zur Umschreibung des Eigentums im Grundbuch führt.

Belastungsvollmacht  / Finanzierungsvollmacht: Vollmacht des Verkäufers vor Eigentumsumschreibung bereits Grunschulden im Grundbuch einzutragen, damit der Kaufpreis durch die fianzierende Bank ausgezahlt wird. 

Beschlusssammlung: Seit 2007 geführte Zusammenstellung aller Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft durch den WEG-Verwalter

Instandhaltungsrückstellung: Rücklage der WEG für die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums. Dieser Betrag kann die Grunderwerbssteuer senken.

Fälligkeit: Zeitpunkt zu dem der Kaufpreis gezahlt werden muss.

Abnahme: Prüfung und Bestätigung der Bauleistung des Verkäufers. Danach erfolgt meist die Übergabe des Objektes. Die Abnahmefähigkeit sollte durch einen Gutachter überprüft werden.

Bauträger: Verkäufer einer Immobilie, der zusätzlich Bauleistungen im Gemeinschaftseigentum erfüllt. Meist im Zusammenhang mit dem Neubau einer Wohnanlage, aber auch bei Sanierung von Bestandswohnungen.

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